Bốn tầng khó đổi của một căn nhà: dồn công sức vào đâu

Khi bàn về một căn nhà, người ta hay dồn hết vào một rổ: hướng, bố trí, màu sơn, đồ đạc. Nhưng bốn thứ đó không cùng một hạng — có thứ chốt xong là chốt cả đời, có thứ đổi trong một buổi chiều.

Xếp chúng theo mức khó đổi thì biết ngay nên dồn công sức và tiền vào đâu.

Bốn tầng, từ không đổi được tới đổi trong ngày

• Tầng một — không đổi được: vị trí lô đất, hướng, hàng xóm, đường vào, cốt nền so với khu vực.
• Tầng hai — đổi rất tốn: kết cấu, số tầng, vị trí cầu thang, đường ống chính, chống thấm.
• Tầng ba — đổi được nhưng mất công: vách ngăn nhẹ, cửa, hệ điện nước nhánh, trần, sàn.
• Tầng bốn — đổi trong ngày: đồ đạc, rèm, đèn, màu sơn, cách bày.
• Quy tắc: dành thời gian cân nhắc theo đúng thứ tự đó, chứ không theo thứ tự dễ nghĩ nhất.

Vì sao người ta hay làm ngược

1. Tầng bốn dễ hình dung nhất — ai cũng có ý kiến về màu sơn và bộ sofa.
2. Tầng một nghe khô khan, và khi đi xem nhà thì cảm xúc lấn át.
3. Người bán cũng nói nhiều về tầng bốn, vì đó là phần dễ làm đẹp.
4. Nhưng sai ở tầng một thì sống với nó nhiều năm, còn sai ở tầng bốn thì đổi được.
5. Đây là lý do nên đi xem nhà hai lần, lần hai vào giờ khác và bớt phấn khích.

Nhà mới xây: chốt gì trước

• Đọc lô đất trước khi vẽ: nắng chiều ở đâu, gió vào hướng nào, nước thoát về đâu.
• Cốt nền và chống ngập — làm sai thì cả đời nhà đó phải chống.
• Vị trí cầu thang và khu vệ sinh kéo theo đường ống, rất tốn khi đổi.
• Chừa sẵn đường kỹ thuật cho những thứ có thể thêm sau: điều hoà, nước nóng, mạng.
• Đừng dồn hết tiền vào phần nhìn thấy mà bỏ phần chống thấm và thông gió.

Nhà cũ cải tạo: xem gì trước

1. Kết cấu và thấm dột — hai thứ này quyết định cải tạo có đáng không.
2. Hệ điện cũ thì tính tới thay, đừng chỉ sơn đè lên.
3. Thông gió và ánh sáng: mở được thêm ô nào không, giếng trời có làm được không.
4. Chỗ nào từng ngập, từng mốc — hỏi chủ cũ và hàng xóm.
5. Làm phần khuất trước, phần nhìn thấy sau — trang này có bài riêng về thứ tự cải tạo.

Nhà thuê: chỉ có tầng bốn

• Người thuê gần như chỉ đổi được tầng bốn, và biết điều đó thì đỡ bực.
• Chọn nhà kỹ chính là cách "đổi" tầng một và hai — quyết định ở khâu chọn, không phải khâu sửa.
• Việc thuộc tầng hai như thấm dột thì báo chủ nhà, không tự bỏ tiền.
• Đầu tư vào đồ mang đi được, đừng gắn cứng vào căn không phải của mình.
• Trang này có bài riêng về bàn giao nhà thuê trên site khác của cụm.

Khi đi xem nhà: hỏi theo tầng

1. Tầng một: khu này có ngập không, đường vào thế nào, hàng xóm ra sao, buổi tối có ồn không.
2. Tầng hai: nhà xây năm nào, đã sửa gì lớn chưa, có vết nứt hay thấm nào không.
3. Tầng ba: điện nước còn tốt không, có được cải tạo không, chung cư thì hỏi ban quản lý.
4. Tầng bốn: để sau cùng, vì đằng nào cũng đổi.
5. Hỏi đúng thứ tự thì mười lăm phút xem nhà có giá trị hơn nửa buổi ngắm nội thất.

Cái gì phải sống chung

• Hướng và vị trí thì không đổi, nhưng che nắng và thông gió thì làm được.
• Hàng xóm và tiếng ồn — giảm được phần nào bằng cửa, rèm, bố trí phòng.
• Nhà trong hẻm, ít mặt thoáng thì dồn vào giếng trời và ánh sáng gián tiếp.
• Không có gì hoàn hảo — mọi căn nhà đều phải nhân nhượng chỗ này chỗ kia.
• Biết rõ mình đang nhân nhượng cái gì thì dễ chịu hơn nhiều so với kỳ vọng mơ hồ.

Phần quan niệm rơi vào tầng nào

• Hướng nhà thuộc tầng một — chốt lúc mua, không đổi sau.
• Vị trí bếp, vị trí khu vệ sinh thuộc tầng hai, đổi thì tốn thật.
• Kê giường, kê bàn, chỗ đặt đồ thuộc tầng bốn — đổi thoải mái, thử rồi biết.
• Vì thế phần đáng cân nhắc kỹ là tầng một và hai, còn tầng bốn thì đừng lo quá.
• Nhiều người làm ngược: lo rất nhiều về chỗ kê tủ mà chọn nhà thì quyết trong một buổi.

Khi mời người xem nhà

1. Hỏi họ lời khuyên nào thuộc tầng nào — câu này rất hữu ích và ít ai hỏi.
2. Lời khuyên đụng tầng hai thì hỏi chi phí trước khi gật.
3. Lời khuyên toàn ở tầng bốn mà giá cao thì cân nhắc lại.
4. Xin bản ghi lại những gì họ khuyên, để còn đối chiếu.
5. Trang này có bài riêng về mời người xem phong thuỷ — chọn ai và thoả thuận gì trước.

Tiền nên đi theo thứ tự nào

1. An toàn trước: điện, gas, kết cấu, chống trượt.
2. Rồi tới chống thấm, thoát nước, thông gió — nhóm này để lâu thì càng đắt.
3. Rồi tới tiện dụng: bếp, nhà tắm, chỗ cất đồ.
4. Sau cùng mới tới phần nhìn thấy.
5. Trang này có bài riêng về khoản nào để lâu thì đắt hơn, đọc kèm.

Khi nhà đổi theo giai đoạn sống

• Có con nhỏ, con lớn ra riêng, bố mẹ về ở cùng — cùng một căn nhà mà nhu cầu đổi hẳn.
• Tầng bốn gánh phần lớn thay đổi đó, và đó là điều may.
• Tính trước ở tầng hai nếu biết trước: chừa chỗ cho phòng dưới tầng trệt khi nhà có người lớn tuổi.
• Đừng cải tạo lớn cho một giai đoạn ngắn — con học cấp ba rồi cũng đi.
• Xem lại bố trí mỗi vài năm là đủ, không cần đổi liên tục.

Khi cả nhà bàn nhau

• Nói rõ đang bàn ở tầng nào — nhiều cuộc cãi là vì mỗi người đang nói một tầng.
• Tầng một và hai thì cả nhà cùng quyết, vì tiền lớn và khó sửa.
• Tầng bốn thì để người dùng nhiều nhất quyết: bếp cho người nấu, phòng cho người ở.
• Ghi lại quyết định kèm lý do, sau này khỏi bàn lại từ đầu.
• Thử một tháng rồi xem lại với những thứ đổi được.

Một vòng kiểm nhanh cho căn nhà đang ở

1. Ghi ra ba thứ mình thấy khó chịu nhất.
2. Xếp mỗi thứ vào một trong bốn tầng.
3. Cái nào ở tầng ba, tầng bốn thì làm ngay — thường rẻ hơn mình tưởng.
4. Cái nào ở tầng một thì tìm cách giảm nhẹ, đừng cố sửa cái không sửa được.
5. Cái nào ở tầng hai thì lên kế hoạch, và hỏi thợ trước khi hình dung chi phí.

Ba việc không phụ thuộc tầng nào

• Chuyện sức khoẻ thì đi khám.
• Hỏng hóc về điện, gas, nứt, dột — sửa ngay.
• Hạn giấy tờ, hợp đồng thì theo hạn.

Ba dòng trên lặp ở nhiều bài trong mục này, và lặp là cố ý.